Lestravaux exécutés sur les constructions existantes sont en principe dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme [ 1]. Ils doivent cependant, lorsque leur importance, leur localisation ou leur nature l’exige, faire l’objet d’une déclaration préalable [ 2] ou être soumis à permis de construire [ 3]. Laloi française n’indique pas de largeur minimum pour l’accès à un terrain constructible, mais celle-ci doit être suffisante pour permettre le passage des véhicules. Si le chemin de Leterrain voisin devant accordé le droit de passage est appelé "fond servant" tandis que le terrain enclavé demandeur est appelé "fond dominant". Le droit de passage s'applique aux accès au sol et au sous-sol, pour les canalisations. 1. Démarches afin d'obtenir un droit de passage. La servitude de passage peut être convenue à l'amiable. Etantpropriétaire d’un terrain dans une commune au RNU (les accès voirie, eau électricité sont très proches du terrain), je m’interroge sur les possibilités de faire une demande de STECAL afin d’y construire ma résidence principale (en bois-terre-paille). Je résidais dans cette commune très peu peuplée et l’équipe municipale serait d’accord pour justifier la demande afin Vousvoulez diviser pour vendre une partie sans y faire de construction. Dans ce cas, la déclaration préalable suffira. Elle est obtenue dans un délai d’un mois après sa Uneniche fiscale sans aucune comparaison en termes de bénéfice. La liste des avantages fiscaux principaux d’une résidence principale est conséquente et peut déboucher sur de réels gains d’argent pour son propriétaire : 1. Ne plus payer de loyer. Lorsqu’il n’a plus de crédit immobilier à rembourser pour son achat, un LBysh. Vérifié le 30 mars 2022 - Direction de l'information légale et administrative Premier ministre, Ministère chargé de l'urbanismeEn principe, les terres agricoles ne sont pas constructibles, car elles sont protégées en raison de leur intérêt agronomique, biologique ou économique. Toutefois, des exceptions règles varient selon la situation de votre aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquementCommune dotée d'un plan local d'urbanisme PLULe PLU délimite le territoire de la commune en différentes zones zone urbaine U, zone à urbaniser AU, zone naturelle N, zone agricole A.Il fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune de ces zone A, les constructions sont interdites. Cependant, sans que cela soit une obligation, le PLU peut autoriser les projets suivants Extension du bâtiment d'habitationConstruction d'une annexe à proximité d'un bâtiment existantConstructions à usage d'habitation pour l'agriculteur dont la présence permanente sur l'exploitation est strictement indispensable à l'exercice de son activitéConstructions nécessaires à l'entretien du matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricoleConstructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou au stockage granges, silos, hangars, étables, poulaillers, écuries...Constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, prolongement de l'acte de productionConstructions et installations nécessaires à des équipements collectifs éoliennes, ligne électrique...Certains bâtiments désignés par le PLU peuvent faire l'objet d'un changement de destination constructions et les changements de destination doivent être compatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain et sauvegarder les espaces naturels ou les dotée d'une carte communaleLa carte communale est un document d'urbanisme simplifié. Elle délimite les secteurs constructibles et inconstructibles. Le changement de destination titleContent d'un bâtiment est les secteurs inconstructibles, les constructions ne sont, en principe, pas admises. Toutefois, les actions suivantes peuvent être possibles Adaptation, réfection, extension des constructions existantesÉdification d'une annexe à proximité d'un bâtiment existantConstructions et installations nécessaires aux équipements collectifs éoliennes, château d'eau ...Constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à la transformation, conditionnement et commercialisation des produits agricoles, prolongement de l'acte de productionConstructions et installations nécessaires à la mise en valeur des ressources naturellesConstructions et installations nécessaires au stockage et à l'entretien du matériel agricole des coopératives d'utilisation de matériel agricoleLes constructions et les changements de destination doivent être compatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain et sauvegarder les espaces naturels ou les sans PLU, ni carte communaleSeuls les terrains compris dans les parties urbanisées au moment de la demande d'autorisation d'urbanisme sont constructibles. Il s'agit des bourgs ou des hameaux existants et des parcelles contiguës à ces bourgs et dehors des parties urbanisées de la commune, les constructions sont interdites. Toutefois, les actions suivantes peuvent être possibles Construction d'un nouveau bâtiment à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales localesConstructions et installations nécessaires à l'exploitation agricoleConstructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de productionAdaptation, changement de destination titleContent, réfection, extension des constructions existantesÉquipements collectifsRéalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyageConstructions et installations nécessaires à la mise en valeur des ressources naturellesLes constructions et les changements de destination doivent être compatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain et sauvegarder les espaces naturels ou les peut m'aider ?Trouvez les acteurs qui peuvent répondre à vos questions dans votre régionRenseignement administratif par téléphone - Allo Service PublicLe service Allo Service Public est actuellement perturbé. Nous vous prions de nous en informateurs qui vous répondent appartiennent au ministère en charge du logement et de l' service gratuitAttention le service n'a pas accès aux dossiers personnels des usagers et ne peut donc pas renseigner sur leur état d' service est accessible aux horaires suivants Être rappeléeCode de l'urbanisme articles R151-17 à R151-26Délimitation des zones d'un PLUCode de l'urbanisme articles L151-11 à L151-13Constructibilité en zone agricole d'un PLUCode de l'urbanisme article L161-4Carte communale zone inconstructibleCode de l'urbanisme articles L111-3 à L111-5Commune sans PLU ni carte communale Constructibilité limitée aux zones urbaniséesCette page vous a-t-elle été utile ? Première chose à faire sans quoi le chantier ne peut commencer la demande de raccordement à l’eau de ville. C’est à la SAUR Société d’Aménagement Urbain et Rural qu’il faut faire la demande. Direction leur site Internet pour imprimer le formulaire de demande de raccordement au réseau d’eau potable. Un plan de situation du terrain, un plan d’implantation souhaité du compteur et le dossier part au courrier. Quelques semaines après il ne faut pas être pressé !, nous recevons le devis pour accord. Le coût du raccordement est cohérent par rapport à nos prévisions ; le terrain est à proximité du réseau d’eau et cela ne nécessite pas de longue tranchée c’est le forfait classique ! Nous renvoyons le devis signé avec la copie de l’accord du permis de construire. Cela fait un mois que l’on attend désormais l’intervention de la SAUR, leurs services sont débordés selon leur standard téléphonique ; heureusement que notre voisin nous a gentiment proposé d’utiliser le robinet de son potager pour débuter le chantier ! Après l’eau, l’électricité, direction le site d’Enedis anciennement ERDF. Je crée un compte et remplis le formulaire de demande de raccordement au réseau électrique directement en ligne. Tous les documents nécessaires au dossier sont envoyés à partir du site et au bout de 20 minutes la procédure est terminée. Dès le lendemain je reçois déjà par email le devis. Forfait classique également ; il faut dire que nous avons un poteau EDF juste en limite de propriété ! J’appelle le central téléphonique pour de plus amples informations ; un technicien va passer sur le terrain la semaine suivante pour procéder aux mesures. Je dois dire que je suis agréablement surpris de la réactivité des services Enedis, rien à voir avec la SAUR ! Nous renvoyons le devis signé et précisons une mise en place du raccordement pour fin septembre, comme vu avec le chef de chantier, pour que tout soit prêt pour les techniciens d’Enedis passage des fourreaux, regard en limite de propriété, arrivées des câbles électriques…. Détail important, nous avons fait déplacer le tableau électrique du cellier dans le garage pour que la distance entre le coffret ERDF et le tableau électrique fasse mois de 30 mètres. En effet en dessous de cette limite, c’est Enedis qui réalise la liaison entre le coffret et le tableau liaison B, autrement c’est l’électricien qui vous facture la prestation liaison C et les câbles en cuivre et c’est déjà une plus value sur le budget ! Comparez et économisez !Utilisez les outils en ligne pour sélectionner les offres personnalisées en profitant des meilleurs prix pour votre construction, vos travaux, vos crédits et assurances.> Constructeurs> Artisans> Banques> Assurances Quelques jours après, suite à la demande de branchement Enedis, Orange nous envoie un courrier pour l’adduction raccordement téléphonique de notre future habitation. Il nous informe que le poteau EDF en limite de propriété desservira également le téléphone et qu’il nous fera faire la demande de raccordement auprès de leurs services deux mois environ avant d’aménager. Il faudra au préalable que le nécessaire soit fait pour l’opération, c’est à dire le passage des fourreaux de la maison jusqu’au regard en limite de propriété. Enfin l’assainissement ; d’après l’accord de permis de construire, la demande de raccordement à l’égout est à faire au service assainissement de la mairie et non pas à la SAUR. J’en fais la demande à la mairie de Saint Hilaire de Riez qui me remet le règlement d’assainissement. Les travaux sont programmés courant mai et sont aux frais de la mairie, bonne nouvelle ! Cela n’empêchera pas de les payer quelque part avec la participation pour le raccordement à l’égout qui sera dû à la mise en service ! Voici les liens pratiques pour préparer la viabilisation pour faire la demande de raccordement à l’eau potable voire l’assainissement auprès de la SAUR pour faire la demande de raccordement à l’électricité auprès d’Enedis pour avoir plus d’information sur le raccordement téléphonique Vendez votre terrain, maison, copropriété à un promoteur immobilier Lors de la vente d’un terrain, d’une maison ou d’un immeuble à un promoteur, ce dernier possède une dette envers le particulier qui lui a cédé son bien immobilier. Cette dette correspond à la valeur financière établie lors de la promesse de vente. Mais le recouvrement de cette dette peut prendre une autre forme qu’un paiement conventionnel la dation. La dation en paiement est le mécanisme qui permet au promoteur de remplacer tout ou partie de sa dette par la cession d’un ou plusieurs appartements neufs, généralement construits sur le terrain qui a été vendu. On peut le comparer à une forme de paiement en nature, ou une sorte de troc. Qu’est-ce que la dation en paiement dans l’immobilier Historiquement, la dation en paiement permettait de s’acquitter d’impôts ou de droits de succession. Les taxes étaient réglées en cédant à l’État une œuvre d’art, un objet historique, ou un bien foncier. Il s’agit donc avant tout d’un terme juridique. Si l’expression relève toujours du droit fiscal, elle est aujourd’hui utilisée plus largement dans le droit civil. Elle désigne alors une pratique courante en immobilier. Un promoteur qui s’intéresse au bien immobilier d’un particulier peut lui proposer un échange de propriétés. Il sera alors question d’échanger un terrain, une maison ou un immeuble ancien contre un équivalent dans un lotissement neuf. Généralement, il s’agit de logements devant être construits à l’emplacement du terrain ayant été cédé par le particulier. La plupart du temps, la dation en paiement est seulement partielle, et vient en complément d’une transaction financière. Le paiement par dation peut s’effectuer de deux manières distinctes Le vendeur cède l’intégralité de son terrain. Tout ou partie de la valeur de ce terrain est alors convertie en locaux neufs que le promoteur doit faire construire et céder au vendeur. En général, le vendeur récupère une partie de la somme due en argent, et le reste en appartement, ou en pavillon. C’est le cas de figure le plus courant. A noter que, légalement, le ou les logements neufs qui sont livrés en paiement doivent être situés sur le terrain qui a été vendu ! Il ne peut donc, en aucun cas, s’agir de logements situés dans un autre projet immobilier géré par le même promoteur. Le vendeur cède une fraction indivise de son terrain, sur lequel vient s’élaborer le nouveau projet immobilier. Il conserve alors une partie de la nouvelle propriété, calculée en fonction des parts de terrain cédées et de celles ayant été conservées. Il est alors copropriétaire indivis du lotissement. La copropriété avec le promoteur est donc possible, mais n’est pas forcément recommandée. Elle concerne peu de cas de figure, mais mérite d’être mentionnée. La dation en paiement présente un certains nombres d’avantages, mais aussi de nombreux risques. Elle n’est pas adaptée à tous les profils, ni à tous les projets. Il convient alors d’en connaître les limites, pour pouvoir faire le meilleur choix. Quels sont les avantages de la dation en paiement ? Pour le promoteur, l’avantage de la dation en paiement est évident. Toute somme qu’il peut convertir en échange de biens restant à construire sera une somme qu’il n’aura pas besoin d’emprunter aux banques qui soutiennent son projet immobilier. C’est un avantage financier net en matière de trésorerie. Les avantages pour le particulier sont parfois moins évidents, et doivent être contextualisés. Le premier intérêt du paiement par dation, pour le propriétaire qui souhaite vendre, est de conserver son cadre de vie. Le nouveau logement se situe en effet à l’emplacement de l’ancien, dans la même ville, dans le même quartier. Cela permet de rester proche des commerçants habituels, des amis, des voisins, mais aussi des crèches et des écoles. Cette solution permet, à long terme, de préserver son rythme de vie. Il s’agit d’un point important pour les personnes investies dans la vie communautaire locale et très attachées à leur bien. La dation en paiement permet de disposer d’un logement neuf, à peu de frais. Une vente classique permet également de libérer les fonds pour l’achat d’un logement neuf. Cependant, la dation est particulièrement intéressante pour les propriétaires qui ne souhaitent pas déménager, mais qui risquent de faire face à d’importants travaux de rénovation à plus ou moins long terme. Cet argument est d’autant plus vrai pour les particuliers qui possèdent plusieurs logements ou immeubles. Le paiement par dation est effectif après remise par le promoteur des logements neufs, et donc déjà construits. Ainsi, la responsabilité technique et financière de la construction revient au promoteur, et non au vendeur. Cet aspect est particulièrement intéressant pour les propriétaires qui avaient déjà comme projet de faire construire leur villa, leur appartement, ou des logements destinés à la location. On le voit, la dation en paiement présente un certains nombres d’avantages, qui doivent être analysés au cas par cas. Pour savoir si ce mode de rétribution convient à un projet en particulier, il est fortement recommandé de se faire accompagner par des spécialistes de la question. L’équipe de sera ainsi parfaitement en mesure d’évaluer les avantages d’une telle solution en fonction du profil du vendeur, et du projet immobilier envisagé. Quelle prise de risque pour un paiement par dation ? Techniquement, la dation est un paiement effectué d’une manière différente de celle prévue initialement. C’est une obligation de faire », à défaut d’être une obligation de paiement monétaire. La dation n’est donc effective qu’une fois cette obligation de faire » remplie, c’est-à-dire après la fin des travaux. Ce point bien précis entraîne un certain nombre de risques inhérents à ce type de transaction. Le principal danger pour le particulier qui accepte une dation en paiement est de voir le projet immobilier annulé. Cela peut arriver si le promoteur fait faillite par exemple. Ou bien encore si le permis de construire n’est pas délivré. S’il s’agit de cas assez exceptionnels, il n’est cependant pas rare de voir le projet immobilier subir des retards plus ou moins longs. Dans tous les cas de figure, la durée des travaux entraîne un certain nombre de complications pour le propriétaire initial. Celui-ci doit pouvoir se loger, et donc payer un loyer, le temps de la construction. Il doit donc subir deux déménagements, et payer éventuellement le stockage de son mobilier. Pour les propriétaires de plusieurs logements, la durée des travaux signifie l’arrêt temporaire du versement des loyers. Cette absence de revenus locatifs est un manque à gagner qui s’étale généralement de 18 à 24 mois. Il convient donc de le prendre en compte. L’accord pour le paiement par dation s’effectue généralement au moment de la promesse de vente. Malheureusement, les permis de construction sont délivrés après cette étape, tout comme les plans de construction. Si bien qu’il peut arriver que le logement finalement délivré soit très différent de ce qui était initialement prévu. Si plusieurs appartements sont concernés, leur implantation, leur disposition, et donc leur valeur, peut ainsi être impactée. Plus généralement, le propriétaire n’est pas à l’abri de malfaçons, de défauts de construction, dans les locaux neufs. De manière générale, la dation expose le particulier qui a cédé son terrain à une procédure particulièrement complexe. Sa maîtrise sur le projet immobilier, et donc sur son futur logement ou copropriété, est particulièrement limitée. Il doit faire face à une multitude d’acteurs qui ont chacun leurs impératifs et leur langage promoteur, notaire, banquiers, architectes, mairie, juge des tutelles, voisins, etc. Enfin, contrairement à ce que semble indiquer le discours de certains promoteurs, l’échange de logements est une transaction qui n’est pas sans risques sur le plan fiscal. Mal maîtrisée et mal négociée, la dation en paiement peut exposer le vendeur à la taxe sur les plus-values immobilières. Les promoteurs sont autorisés à effectuer une remise sur le prix des appartements versés en paiement. Cette remise ne peut excéder 7 à 8% par rapport au prix public. Concrètement, cela permet de disposer d’un appartement légèrement plus grand, pour la même valeur, ou de récupérer 7 à 8% de la valeur de l’appartement en argent. Au-delà de cette valeur, l’administration fiscale peut sévir ! Il convient donc de se méfier des promoteurs et autres agences qui promettent 10 ou 15% de rabais. Que faire pour limiter les risques lors d’un paiement par dation ? Un paiement par dation se révèle souvent être une opération complexe et risquée, si bien qu’elle n’est recommandée que dans certains cas bien particuliers. Il existe cependant des techniques et des méthodes pour limiter les prises de risques. Dans tous les cas, il est recommandé au vendeur de jouer systématiquement la carte de la sécurité. Face aux risques d’abandons de projet, ou de refus du permis de construire, il est possible d’inscrire au contrat une obligation d’achèvement des travaux ou de remboursement de la somme. Pour couvrir le délai entre l’abandon des précédents logements et la livraison des nouveaux, il est parfois possible d’obtenir une indemnité pour vacance locative. Des assurances dédiées existent, mais elles ne couvrent pas nécessairement la vacance des logements dans le cadre d’une nouvelle construction. Pour éviter toute modification qualitative entre la promesse de vente et la livraison des plans, il est possible d’établir des notices descriptives portant sur la disposition du logement, la qualité des matériaux utilisés, leur respect de certaines normes, etc. Ces notices peuvent être alors annexées à l’acte de vente. Il est également fortement recommandé de faire appliquer à la dation les mêmes garanties légales contre les malfaçons que celles ayant cours pour les locations ou les acquisitions de biens immobiliers. Se protéger de toutes les complications engendrées par la dation est un travail long et complexe. Il est donc plus que recommandé de se faire accompagner dans cette procédure par des professionnels spécialisés dans la vente auprès de promoteurs. C’est justement ce que proposent les spécialistes de JeVendsMonTerrain. Ils accompagnent les particuliers dans toutes leurs démarches, même les plus complexes, en devenant leur référent unique. Ils savent comment gérer les multiples interlocuteurs inhérents à de tels projets. Leur travail consiste également à conseiller leurs clients sur les meilleures solutions sur le plan fiscal. Il est ainsi parfois recommandé de se satisfaire d’une négociation raisonnable du prix, même si cela peut sembler contre-intuitif. Un bien légèrement sous-évalué peut ainsi permet d’éviter les taxes sur les plus-values, et un éventuel redressement fiscal. Enfin, ils connaissent les limites de l’exercice, et savent recommander de ne pas y souscrire si ce n’est pas dans l’intérêt de leur clientèle. Si la dation n’est pas dans l’intérêt financier et patrimonial du vendeur, il existe de nombreuses autres solutions qu’il convient de ne pas négliger. A voir aussi vendre son terrain à un constructeur de l’immobilier L’Allocation personnalisée au logement APL est une aide financière qui peut être attribuée selon les conditions de ressources par la Caisse d’allocations familiales CAF. Elle permet aux foyers aux revenus modérés de subvenir au loyer de leur appartement ou de leur maison. Mais peut-on toucher des APL quand on est propriétaire ?Quel statut doit-on avoir pour pouvoir bénéficier des APL ?Peut-on toucher des APL quand on est propriétaire et sous quelles conditions d’attribution ?Est-ce légal de toucher indéfiniment des APL en tant que propriétaire ?Comment faire pour bénéficier des APL en tant que propriétaire ?Peut-on toucher des APL quand on est propriétaire sans prêt conventionné ?Quel statut doit-on avoir pour pouvoir bénéficier des APL ?Le niveau de revenu du foyer conditionne l’obtention des APL pour les locataires. Il faut être également titulaire d’un bail locatif ou être résident d’un foyer d’hébergement. Ces conditions ne sont pas réunies en tant que propriétaire, pour autant, certains en bénéficient quand même. Peut-on toucher des APL quand on est propriétaire, telle est la question que beaucoup se toucher des APL quand on est propriétaire et sous quelles conditions d’attribution ?Avant 2018, l’APL pouvait être accordée aux propriétaires ayant souscrit à tout types de prêts immobiliers, que ce soit pour un logement ancien ou neuf. Cependant, ce critère doit avoir été prévu au moment de la souscription du crédit et au travers d’un Prêt Conventionné ou d’un Prêt Accession Sociale accordés selon les ressources et la composition du foyer. Parce qu’il s’agit d’aider les familles les plus modestes pour l’accession à la propriété, ces aides ne ciblent que les résidences principales occupées au moins 8 mois sur l’année. Il faut aussi que la banque soit dans un partenariat spécifique avec l’Etat, ce qui est généralement le critères d’obtentions du droit aux APL pour les propriétaires sont ensuite devenus beaucoup plus restrictifs. En plus des conditions de ressources du foyer, le prêt conventionné ne pouvait seulement être accordé que pour l’acquisition d’un logement ancien. De plus, le bien devait être situé en zone géographique 3, c’est-à-dire sur des communes comprenant moins de 100 000 2020, aucun crédit immobilier contracté ne peut désormais permettre aux propriétaires de percevoir l’Aide personnalisé au légal de toucher indéfiniment des APL en tant que propriétaire ?Non seulement, il est tout à fait légitime de percevoir des APL pour le remboursement intégral de son crédit immobilier, mais il peut également être cumulable avec d’autres prêts contre, les conditions de revenus devront toujours être respectés et les déclarations auprès de la Caisse d’allocations familiales ne doivent pas être faussées. Il faudra également rester vigilant, car certains changements au cours de votre vie pourront modifier vos droits aux APL. En effet, le patrimoine est pris en compte dans le calcul de l’attribution de vos aides et l’achat d’une résidence secondaire peut venir modifier le niveau de vos ressources. Aussi, la reprise votre crédit par un organisme financier à un taux plus avantageux pourrait très probablement supprimer vos avantages auprès de la faire pour bénéficier des APL en tant que propriétaire ?Cette aide au logement propriétaire peut-être déclenchée à tout moment jusqu’à la fin de vos échéances à devoir. Il suffira pour cela de vérifier auprès de la Caisse d’allocations familiales si vous vos conditions de ressources vous permettent de bénéficier de ces toucher des APL quand on est propriétaire sans prêt conventionné ?Si vous ne réunissez pas les conditions citées ci-dessus, vous ne pourrez bénéficier des APL. Toutefois, si vous rencontrez des difficultés pour rembourser votre crédit immobilier, il conviendra d’en discuter auprès de votre CAF ou d’une assistance sociale. L’ADIL ou l’Anah aident également les propriétaires en aimerez aussi Sommaire1 Pourquoi un terrain n’est-il pas constructible ?2 Une demande de modification du Plan Local d’Urbanisme pour rendre un terrain constructible3 La révision du PLU Faire construire une maison, c’est d’abord acquérir un terrain. Emplacement, environnement, surface… les paramètres sont nombreux avant de dénicher l’endroit idéal ! Mais une fois que vous l’avez trouvé, avant de conclure l’achat, il reste un point essentiel à vérifier s’il s’agit d’un terrain isolé, c’est-à-dire s’il ne fait pas partie d’un lotissement, il faut impérativement savoir si la parcelle est constructible. Si c’est pas le cas, vous pouvez envisager l’achat pour conserver ce terrain et peut-être qu’un jour il sera constructible ? A moins qu’il existe des manières de rendre un terrain constructible… ? C’est ce que nous allons explorer dans cet article. C’est à la mairie de la commune concernée que vous trouverez le renseignement en consultant le Plan Local d’Urbanisme PLU et en demandant un certificat d’urbanisme opérationnel avec clause suspensive au cas où la négociation n’aboutirait pas. Ce document permet de vérifier que le terrain est constructible et informe sur les droits, les restrictions et les conditions de viabilisation raccordements…. S’il s’avère que le terrain n’est pas à bâtir, il faut savoir que certaines procédures permettent de rendre un terrain constructible. Pourquoi un terrain n’est-il pas constructible ? Les raisons en sont nombreuses et les décisions se prennent au cas par cas selon les règles établies par chaque PLU. Depuis la publication de la Loi ALUR en mars 2014, les POS Plan d’Occupation des sols sont progressivement remplacés par les PLU Plan Local d’Urbanisme qui déterminent l’affectation des sols d’une commune ou d’un groupement de communes. L’article L 151-9 du Code de l’urbanisme précise que ce document de référence définit localement les zones agricoles, zones à urbaniser, zones naturelles… ainsi que toutes les règles d’urbanisme et de construction applicables au territoire concerné par le PLU. Un terrain est déclaré non constructible parce qu’il ne répond pas aux critères juridiques, établis par le PLU, et/ou techniques assainissement, raccordements aux réseaux électriques…. Sauf si le terrain est situé dans une zone à risques naturels inondations, effondrements de terrain…, une requête pour une modification ou une révision du PLU est toujours possible pour rendre un terrain constructible. L’importante différence de prix au m2 entre un terrain constructible et un terrain non constructible conduit un certain nombre de propriétaires à souhaiter que leur parcelle soit classée en zone constructible. Face au PLU, les recours existent et sont très souvent employés. Point à noter il y a encore des communes qui n’ont pas leur PLU. Dans ce cas une demande de reclassement est à adresser directement au préfet car cela tombe sous le coup du PLU national. Personnellement, pour le premier projet d’immobilier locatif que j’ai initié avec ma famille, nous avions la chance d’avoir un petit terrain constructible dans le Finistère. Nous avons donc pu construire une maison avec l’objectif de la louer à l’année en courte durée. Ce fut d’ailleurs l’occasion d’en apprendre beaucoup sur les économies à réaliser lors d’une construction. Une demande de modification du Plan Local d’Urbanisme pour rendre un terrain constructible Pour rendre un terrain constructible, la démarche la plus simple consiste à demander une modification du PLU au maire de la commune où se situe le terrain. Cependant les élus locaux ne peuvent prendre de décision sans en référer au Code de l’urbanisme et aux services de l’État qui sont parties prenantes dans l’élaboration du PLU DDE, chambre d’agriculture, protection de l’environnement… Votre demande pour rendre le terrain constructible doit donc être argumentée ne pas nuire aux projets de développement communal et ne comporter aucun risque ou nuisance majeurs pour l’environnement. Une enquête publique, la consultation des organismes concernés et une délibération du conseil municipal approuvant la modification sont nécessaires pour que la modification du PLU soit effective. La révision du PLU Si la demande de modification du PLU est impossible juridiquement par exemple si elle contredit les orientations du Plan d’Aménagement et de Développement Durables, il reste à demander une révision du PLU dans le cadre de l’article L 123-13 du code de l’urbanisme. La procédure est sensiblement la même que pour la modification et doit se faire à partir d’une requête argumentée dans la mairie de la commune où se situe le terrain. Les arguments à faire valoir pour rendre un terrain constructible doivent porter sur l’intérêt que revêt votre demande pour la commune, les normes environnementales de votre projet de construction, l’absence d’empiétement sur une zone naturelle…etc. L’acceptation ou le refus dépendent principalement de la stratégie urbaine communale et du schéma de cohérence territoriale. Contester un Plan Local d’Urbanisme, demander sa modification ou sa révision sont donc des recours possibles pour rendre un terrain constructible. Des rencontres avec l’élu chargé de l’urbanisme dans la commune et le suivi minutieux de l’élaboration du PLU constituent des éléments incontournables pour que les requêtes soient fondées et aient le plus de chances d’aboutir.

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